Beleihungsauslauf & Beleihungsgrenze einfach erklärt

Obwohl der Beleihungsauslauf und die im wesentlichen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung wesentlich die Zinshöhe bestimmen, kennen nur wenige Kreditnehmer die Bedeutung dieser Kennzahlen. In diesem Artikel erhalten Sie alle wichtigen Informationen zu diesen Werten und wichtige Tipps.

Welche Bedeutung hat der Beleihungsauslauf bei einer Immobilienfinanzierung?

Der Beleihungsauslauf ist im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ein extrem wichtiger Wert, denn er bestimmt in erster Linie die Zinskondition. Er ist aber auch die Grundlage dafür, ob ein Kredit von der Bank genehmigt wird oder nicht. Der Beleihungsauslauf zeigt den prozentualen Anteil der Finanzierung am von der Bank festgelegten Objektwert.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Wie berechnet die Bank den Objekt-/Beleihungswert einer Immobilie?

Der von der Bank ermittelte Objektwert ist nicht der Kaufpreis oder die Herstellungskosten einer Immobilie. Eine Bank ermittelt den Objektwert, indem vom Kaufpreis bzw. den Herstellungskosten ein Sicherheitenabschlag von 10 Prozent erfolgt.

Beispiel: Berechnung Objekt-/Beleihungswert
Bei einem Kaufpreis einer Eigentumswohnung in Höhe von 500.000 Euro wird die Bank einen Objektwert von 450.000 Euro ermitteln. Vom Kaufpreis werden in der Regel 10 Prozent, also in diesem Fall 50.000 Euro abgezogen. Der Objekt- bzw. Beleihungswert beträgt somit 450.000 Euro.

Wie wird der Beleihungsauslauf berechnet?

Benötigt der Kreditnehmer im obigen Beispiel einen Kredit von 350.000 Euro, liegt der Beleihungsauslauf bei 77,7 %. Bei einer Kreditvergabe wird der Kredit über die Immobilie mit einer Grundschuld in Höhe der Kreditsumme, also in diesem Beispiel mit 350.000 Euro, abgesichert. Man spricht von einer Beleihung - deshalb wir das prozentuale Verhältnis von Kreditsumme zum Objektwert als Beleihungsauslauf bezeichnet. Die Berechnung erfolgt mit einem Dreisatz:
450.000 Euro Objektwert = 100 %
350.000 Euro Kreditsumme = X % (Beleihungsauslauf)
350.000 x 100 / 450.000 = 77,7 Prozent Beleihungsauslauf

Warum beeinflusst die Höhe des Beleihungsauslaufes die Kreditzinsen?

Je höher der Kreditbedarf, umso höher ist der rechnerische Beleihungsauslauf und umso höher das Risiko der Bank im Notfall, also zum Beispiel in einer Zwangsversteigerung, einen Kreditausfall zu erleiden. Ein hohes Risiko führt deshalb in der Zinskalkulation der Banken zu einem Zinsaufschlag. Bei einem geringen Risiko, also einem niedrigen Beleihungsauslauf, werden Bestkonditionen ohne Konditionsabschläge angeboten. Aber häufig nur, wenn der Kreditnehmer die Grenzen kennt und deshalb bessere Konditionen fordert.

Hohe Beleihungsausläufe können eine Kreditvergabe erschweren

Die Höhe des Beleihungsauslaufes hat auch eine große Bedeutung hinsichtlich der Machbarkeit, also ob ein Kredit genehmigt wird oder eben nicht. Bei geringem Eigenkapital liegt ein hoher Beleihungsauslauf vor, in diesen Fällen prüft die Bank im ersten Schritt, ob eine Finanzierung überhaupt machbar ist. Bei Beleihungsausläufe über 100 Prozent ist eine Kreditvergabe häufig nur möglich, wenn die Kreditnehmer hohe Einkommen beziehen und eine gute Bonität nachweisen können.

60%- und 80%igen Beleihungsauslauf

Bei einem Beleihungsauslauf von 60 % oder darunter fühlt sich die Bank mit ihrem Kredit sehr sicher, man spricht von einem Realkredit und die Banken vergeben bei Realkrediten meist Top-Zinsen. Bei einem 80%igen Beleihungsauslauf oder darunter, sehen die Banken in der Regel noch kein hohes Risiko und vergeben in diesem Bereich gerne Kredite, wenn auch andere Faktoren wie Bonität der Kreditnehmer etc. stimmig sind.

Welche Rolle spielen Beleihungsgrenzen bei einer Finanzierung?

Einige Finanzierer vergeben Immobilienkredite nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze. Dazu gehören zum Beispiel Hypothekenbanken, Versicherungsgesellschaften oder Bausparkassen. So sind zum Beispiel Pfandbriefbanken an gesetzliche Vorgaben wie den § 14 Pfandbriefgesetz gebunden und müssen bei der Darlehensvergabe die Beleihungsgrenze von 60 Prozent (Realkredit) beachten. In der Praxis ist das kein großes Problem, weil den restlichen Kredit eine Kooperationsbank bzw. die Hausbank übernehmen kann. Bei öffentliche Darlehen bzw. den Darlehensangebot der KFW-Bank spielt der Beleihungsauslauf bzw. die Beleihungsrenzen keine Rolle. Hier ist der Finanzierungszweck das Kriterium für die Kreditvergabe.

Fazit:
Der Beleihungsauslauf bestimmt im Wesentlichen die Zinshöhe. Durch eine geschickte Kombination aus Finanzierungsbausteinen & Auswahl der Banken, kann man die Beleihungsausläufe optimieren und somit bessere Konditionen bei einer Immobilienfinanzierung erzielen.