Baufinanzierung - Eigenkapital: Wie viel ist sinnvoll?

Die Höhe des Eigenkapitals bestimmt beim Immobilienkauf die Höhe des Kreditzinses. Doch wie viel Eigenkapital ist sinnvoll? Wie hoch sollte das Eigenkapital sein, um Topszinsen zu erhalten? Kann ich auch mit wenig oder ohne Eigenkapital finanzieren? Fest steht, dass die Eigenkapitalquote die Zinshöhe beeinflusst.

Beleihungswert, Eigenkapital und Beleihungsauslauf

Käufer, Eigentümer und Bank - jeder hat eine andere Vorstellung vom Wert einer Immobilie. Der Käufer möchte möglichst wenig bezahlen und versucht den Wert einer Immobilie zu drücken. Der Verkäufer möchte möglichst hoch verkaufen und setzt die Immobilie zum Höchstpreis an. Die Bank vergibt einen Kredit und erhält die Immobilie als Sicherheit. Denn im Ernstfall, also bei einer Zwangsvollstreckung der Immobilie, möchte die Bank kein Geld verlieren.

Im Eigenkapital dient die Immobilie zur Kreditrückzahlung

Der Erlös aus der Immobilie soll zu jeder Zeit den Kredit der Bank abdecken, deshalb setzen die Bank den Wert einer Immobilie mit einem so genannten "Beleihungswert" an. Dieser Wert liegt immer unter dem aktuellen Marktwert der Immobilie und wird im Rahmen der Kreditvergabe von der Bank ermittelt. Besitzt der Käufer so viel Eigenkapital, dass die benötigte Kreditsumme unter dem Beleihungswert liegt, wird der Kreditantrag positiv gesehen. Wird eine Kreditsumme benötigt, die über dem Beleihungswert liegt, wird eine positive Kreditentscheidung schwierig. Das Verhältnis Kreditsumme zum Beleihungswert wird als Beleihungsauslauf bezeichnet.

Video: Baufinanzierung - Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?


Dieses Video (Auszug aus dem Baufi-Kurs "Baufinanzierung leicht gemacht") zeigt Ihnen, wie die Eigenkapitalquote die Kreditentscheidung und die Höhe des Darlehenszinses beeinflusst.

Der Beleihungsauslauf bestimmt die Zinshöhe

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Kreditbedarf zu dem von der Bank ermittelten Wert der Immobilie. Ist das Verhältnis Kreditsumme zum Objektwert (Beleihungsauslauf) gering, dann sinkt das Risiko der Bank und die Bank kann Ihnen ein besseres Zinsangebot unterbreiten. Liegt jedoch ein hoher Beleihungsauslauf (= hoher Kreditbedarf) vor, wird die Bank das erhöhte Risiko durch einen Aufschlag in der Zinskalkulation berücksichtigen und Ihnen ein schlechtes Zinsangebot unterbreiten.

Wie wird der Beleihungswert ermittelt

Der Bank prüft die Objektunterlagen und ermittelt den Wert einer Immobilie nach ihren Regeln. Dieser Wert kann auch unter dem Kaufpreis liegen. Von diesem Wert zieht die Bank einen Sicherheitsabschlag, in der Regel 10 %, ab. Dieser reduzierte Wert ist der Beleihungswert. In der Regel vergeben die Banken bei guter Bonität Kredite bis zur Höhe des Beleihungswertes. Ist die benötigte Kreditsumme und der Beleihungswert gleich hoch, haben wir einen Beleihungsauslauf von 100 %. Bis zu einem Beleihungsauslauf von 80 % werden in der Regel Normalkonditionen vergeben. Liegt der Beleihungsauslauf über 80 % werden von den Banken bei der Zinskalkulation höher Risikoaufschläge eingerechnet. Liegt der Kreditbedarf bei einem Beleihungsauslauf von 60 % oder darunter, dann können Sie von der Bank Bestkonditionen erwarten. Ob Sie diese tatsächlich bekommen, hängt jedoch von Ihrem Verhandlungsgeschick und Durchsetzungsvermögen ab.

Hohe Eigenkapitalquote - niedrige Kreditzinsen

Sie kennen jetzt die Zusammenhänge zwischen Eigenkapitaleinsatz, Beleihungsauslauf und Höhe der Kreditzinsen. Zur Orientierung können Sie sich an folgende Eigenkapitalquoten orientieren:

  • Bestkonditionen: Bei ca. 50 - 60 % Eigenkapitaleinsatz
  • Gute Zinssätze: Bei ca. 34- 36 % Eigenkapitaleinsatz
  • Kreditzusage fraglich oder schwierig: Bei ca. 10 - 15 % Eigenkapitaleinsatz

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Grundsätzlich sollten Sie den Eigenkapitaleinsatz anhand Ihrer Finanzierungsplanung und dem geplanten Immobilienvorhaben ausrichten. Häufig ist es jedoch sinnvoll, etwas mehr Eigenkapital einzusetzen, wenn dadurch die Gesamtfinanzierung sicherer wird oder Sie die Zinskosten senken können. In einigen Fällen entscheiden schon einige Tausend Euro mehr an Eigenkapital, ob Sie wesentlich höhere oder niedrigere Zinsen bezahlen. Im Rahmen meiner Beratung prüfe ich sehr genau, welche Eigenkapitalquote sinnvoll ist und welche Möglichkeiten zur Reduzierung des Beleihungsauslaufes und damit der Kreditzinsen bestehen.

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Fazit: Die Höhe des Eigenkapitals beeinflusst die Kredithöhe, denn die Banken kalkulieren bei der Zinsberechnung das Kreditausfallrisiko mit ein. Bei guten Sicherheiten ist das Risiko gering. Da die Immobilie in der Regel als Sicherheit für den ausgereichten Kredit dient, wird das Verhältnis Kredithöhe zum Immobilienwert ermittelt. Dieser so genannte Beleihungsauslauf bestimmt die Risikozinsaufschläge bei der Zinskalkulation. Wer es sich leisten kann, der sollte die Eigenkapitalquote so gestalten, dass die Finanzierung auf sicheren Beinen steht und der möglichst beste Zinssatz für die Finanzierung erreicht wird. Im Rahmen meiner Beratung versuche ich die Risikoaufschläge der Banken durch eine clevere Finanzierungsgestaltung zu vermeiden. Nutzen Sie meine kostenlose Erstberatung um mehr über diese Optimierungsmöglichkeiten zu erfahren.

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