Hauskauf vom Bauträger: Auf diese Punkte sollten Sie achten!

Sie kaufen ein Haus vom Bauträger und glauben, dass Sie durch die gesetzlichen Bestimmungen geschützt sind und die Makler- und Bauträgerverordnung Sie vor Vermögensschäden schützt. Leider ist das nicht immer der Fall. Denn wenn zum Beispiel das Grundstück nicht direkt vom Bauträger gekauft wird, dann werden Sie nach dem Gesetz Bauherr und nicht Käufer des Hause. In diesem Fall verwandelt sich der Bauträger rechtlich zum Generalunternehmer. Daraus ergeben sich für Sie schwerwiegende Konsequenzen und zahlreiche Rechtsnachteile.

Situation 1: Grundstückskauf über den Bauträger von einem Dritten

Sie möchten über einen Bauträger ein Haus erwerben. Der Bauträger avisiert Ihnen ein Grundstück, das sich nicht in seinem Besitz befindet. Sie kaufen das Grundstück somit von einem Dritten. Der Bauträger baut die Immobilie. Rechtlich werden Sie so gesehen zum Eigentümer eines Grundstücks und beauftragen den Bauträger als Generalunternehmer das Objekt zu erstellen. Als Generalunternehmer ist der Bauträger "nur" für die Erstellung des Gebäudes verantwortlich. Der Bauträger verlagert damit viele Pflichten und Risiken auf ihre Schultern.

Bauherren müssen weitaus mehr Pflichten und Risiken schultern als ein Käufer. Sie müssen dafür sorgen, dass auf dem Grundstück das Bauobjekt umgesetzt werden kann. Sie sind unter anderem auch für die Baustelle bzw. die Baustellensicherheit, die Bodenverhältnisse, eventuelle Grundwasserprobleme und noch weitere Unwägbarkeiten verantwortlich. Denn Sie und nicht der Bauträger müssen die Voraussetzungen für die Bebaubarkeit des Grundstücks schaffen.

Situation 2: Grundstückskauf mit Bestandsobjekt über den Bauträger von einem Dritten

Sollte das Grundstück auch noch bebaut sein, dann müssen Sie für den Abriss des Bestandsgebäudes sorgen. Häufig sind Sie in diesen Fällen vertraglich dazu verpflichtet, das Grundstück dem Bauträger "baureif" zur Verfügung zu stellen. Sie tragen somit die Risiken von eventuellen Altlasten und müssen die Genehmigungen für den Abriss einholen. Gerade in Ballungsräumen können hier hohe Folgekosten entstehen und die Einholung der Genehmigung kann zu zeitlichen Verzögerungen führen. Wenn Sie das Bauvorhaben nicht termingerecht umsetzen, haben Sie auch hinsichtlich der Finanzierung Nachteile und höhere Kosten. Bauzeitzinsen, Bereitstellungszinsen und Mehrkosten können sich schnell auf mehrere tausend Euro summieren.

Situation 3: Grundstücks- und Hauskauf vom Bauträger

Der Klassiker und somit der übliche Kaufvertrag mit einem Bauträger. Bei dieser Vertragsgestaltung sind Sie Käufer und nicht Bauherr, da Sie beim Notar ein Grundstück mit einem fertigen Haus kaufen. Rechtlich übernehmen Sie erst mit der Schlussabnahme bzw. nach der Fertigstellung das Grundstück und die Immobilie. Als Käufer haben Sie einen Anspruch auf eine pünktliche Fertigstellung und auf eine fachgerechte Bauausführung nach der vereinbarten Leistungsbeschreibung. Probleme und Risiken die mit dem Grundstück zusammen hängen, hat der Bauträger zu lösen.

Fazit: Prüfen Sie sehr genau, in welchem Stadium und mit welchen rechtlichen Konsequenzen Sie eine Immobilie von einem Bauträger kaufen. Lassen Sie bei Bedarf die Verträge durch einen Rechtsanwalt prüfen. Auch der Notar wird Ihnen zu den Vertragsvereinbarungen eine neutrale Auskunft geben. Im Rahmen der Finanzierung betrachte ich die Unterlagen, darf aber durch gesetzliche Regelungen keine Rechtsberatung durchführen. Ihre rechtliche Stellung ist aber wichtig und wird von mir in der Finanzierungsgestaltung (z.B. Gestaltung der Bereitsellungszinsen)berücksichtigt.

Exkurs Bereitstellungszinsen: Gerade für Bauherren und bei Neubauten können Bereitstellungszinsen ein wichtiges Thema sein. Wann diese berechnet werden und wie sie sich vermeiden lassen finden Sie hier.

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