Auflassung und Auflassungsvormerkung – Wichtige Punkte!
Die Auflassung und Auflassungsvormerkung spielen beim Immobilienkauf eine wichtige Rolle. Hier erfahren Sie kurz und bündig, was Sie wissen müssen.
Wie wird ein Immobilienkäufer Eigentümer einer Immobilie?
Die Übergabe einer beweglichen Sache an den neuen Eigentümer (z.B. Verkauf eines Taschenrechners durch Person A an Person B), erfolgt durch eine Einigung (z. B. Geld gegen Taschenrechner) und die Aushändigung. Bei einer Immobilie geht das nicht – die kann nicht aushändigen werden. Eine Immobilie ist eine so genannte „unbewegliche Sache“. Wie soll diese übergeben (Aushändigung) werden. Geht nicht, deshalb hat sich der Gesetzgeber was Kluges einfallen lassen.
Die Eigentumsumschreibung einer Immobilie
Die Eigentumsumschreibung bzw. Übergabe einer unbeweglichen Sache (Immobilie) ist erst dann gültig, wenn beide Parteien (Käufer und Verkäufer) bei einem Notar die Einigung (notarieller Kaufvertrag) vereinbaren und im Anschluss eine Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgt. Erst wenn der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist, gehört ihm die gekaufte Immobilie. Doch wie kommt jetzt der Käufer einer Immobilie ins Grundbuch? Dabei spielen die Begriffe Auflassung und Auflassungsvormerkung eine wichtige Rolle.
Was bedeutet der Begriff Auflassung?
Die Einigung des Verkäufers und des Käufers auf den Eigentumswechsel einer Immobilie wird als Auflassung bezeichnet. Dabei müssen beide Parteien beim Notar die Willenserklärung zum Immobiliengeschäft abgeben (Kaufvertag) und die Umschreibung im Grundbuch beantragen. Wir wissen bereits, dass erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch die Immobilie an den Käufer übertragen ist. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch wird durch das Grundbuchamt durchgeführt und kann einige Zeit (Wochen oder auch Monate) dauern. Deshalb wird im ersten Schritt eine so genannte Auflassungsvormerkung eingetragen.
Warum ist die Auflassungsvormerkung wichtig?
Ein betrügerischer Verkäufer könnte die Immobilie bei verschiedenen Notaren an unterschiedliche Interessenten verkaufen und im Anschluss die Bezahlung des Kaufpreises von jedem einzelnen Käufer fordern. Damit dieser Betrug nicht möglich ist, wird im Notarvertrag festgehalten, dass der Kaufpreis vom Käufer erst zu bezahlen ist, wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde. Da die Auflassungsvormerkung dem Käufer den Anspruch auf die Eigentumsübertragung (= spätere Umschreibung und Namenseintragung als Eigentümer) sichert, kann nach Eintragung der Auflassungsvormerkung der vereinbarte Kaufpreis bezahlt werden. Obwohl die finale Umschreibung des Eigentums erst später erfolgt. Die Auflassungsvormerkung zeigt an, auf welche Person zu einem späteren Zeitpunkt die Immobilie umgeschrieben wird. Somit sichert die im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung dem Käufer die Übertragung des Eigentums an seinem Grundstück. Die Auflassungsvormerkung wird in die zweite Abteilung vom Grundbuch eingetragen.
Exkurs Grundbuch:
Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis. Hier sind alle Grundstücke mit den wichtigsten Daten und die jeweiligen Eigentumsverhältnisse, Rechte, Lasten bzw. Beschränkungen eingetragen und geregelt. Das Grundbuch besteht ausfolgenden Teilen (Abteilungen):
- Erste Abteilung (Angaben zum Amtsgericht, Nummer Grundbuchblatt etc.)
- Bestandsverzeichnis (Angaben wie Flur, Flurstück etc.)
- Erste Abteilung (Eigentümerangaben etc.)
- Zweite Abteilung (Lasten und Beschränkungen wie z.B. ein Wohnrecht)
- Dritte Abteilung (Eintragung von Grundschulden etc.)
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