Renditeerwartung: Die Immobilien als Kapitalanlage

Dient die Immobilie als reine Kapitalanlage, muss sie sich gegenüber alternativen Anlagen wie zum Beispiel Aktien, Anleihen oder Gold behaupten können. Doch wie entwickeln sich Immobilien langfristig und mit welchen Renditen können Anleger wirklich rechnen? Hier erfahren Sie mehr über die Immobilie als Kapitalanlage, über Immobilienrenditen, historische Wertsteigerungen und wann sich der Kauf von Immobilien noch lohnt.

Renditeerwartung bei Immobilien

Kapitalanleger betrachten Immobilien als Investition und hoffen auf gute Renditen. Leider wird die langfristige Wertsteigerung von Immobilie meist überschätzt. Das liegt auch daran, dass in Medienberichten häufig von Betongold und extremen Wertsteigerungen berichtet wird. Dabei beträgt die reale Wertsteigerung von Wohnimmobilien (1970 bis 2009), also nach Abzug der Inflationsrate, in Deutschland über die letzten 40 Jahre exakt 0 Prozent. Die Jahre 2010 bis 2015 waren von hohen Preissteigerungen geprägt. Es werden aber auch wieder Zeiten mit negativen Entwicklungen folgen und langfristig wird sich an der Tatsache, dass Immobilien im Durschnitt eine mittlere Rendite abwerfen, nichts ändern.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Immobilie können zwar die Geldentwertung durch Inflation ausgleichen, aber im Durchschnitt keine extrem hohen Renditen nachweisen. Das liegt natürlich auch an den relativ hohen Kauf-/Verkaufskosten und den laufenden Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung. Lohnt sich dann eigentlich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage?

Lohn sich die Immobilie als Kapitalanlage

Geld können Sie in unterschiedlichen Anlageformen, so genannte Asset-Klassen, anlegen. Eine davon sind Immobilien. Die Immobilie als Kapitalanlage hat wie jede Anlageklasse Vor- und Nachteile. Sicher zählen Wertbeständigkeit, Inflationsschutz, Renditeerwartung und Steuervorteile zu den wichtigsten Anlagekriterien. Im Vergleich zu Finanzanlagen fallen bei Immobilien hohe Kosten beim Kauf und Verkauf an. Auch die laufenden Kosten für die Instandhaltung und Verwaltung (Versicherungen, Grundsteuer etc.) fallen ins Gewicht. Das schmälert den Gesamtertrag.

Eine Immobilie ist dann eine vernünftige Anlage, wenn die zukünftige Wertsteigerung positiv ausfällt, die Mieteinnahmen hoch sind und die laufenden Kosten sich in Grenzen halten.

So berechnen Sie die Rendite von Immobilien

Eine Aussage zur Gesamtrendite einer Immobilie ist schwierig. Die Mieteinnahmen allein entsprechen nicht der Gesamtrendite. Hinzu kommen die zukünftigen Wertsteigerungen, die Steuerergebnisse und die laufenden bzw. einmaligen Kosten. Die Gesamtrendite bei einer Immobilie kann wie folgt berechnet werden:

Gesamtertrag = Wertsteigerung + Bruttomiete - laufende Kosten - einmalige Kosten +/- Steuerergebnis

Aufgrund der hohen Kauf-/Verkaufskosten sollte eine Immobilieninvestition als langfristige Anlage betrachtet werden. Auch unter steuerlichen Gesichtspunkten. Denn nur wenn die Immobilie länger als 10 Jahre gehalten wird, kommen Sie in den Genuss der Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinns.

Der Gewinn liegt im Ein- und Verkauf

Die Wertsteigerung, also die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis, bestimmt wesentlich den Erfolg einer Immobilienanlage. Deshalb lohnt sich die Suche nach Kaufhits mit guten Entwicklungsperspektiven. Kaufen Sie keine überteuerten Immobilien. Ein Gradmesser zur Bestimmung eines vernünftigen Kaufpreises, kann das Kaufpreis-Miete-Verhältnis sein. So berechnet sich dieser Wert:

Kaufpreis-Miete-Verhältnis = Kaufpreis / Jahreskaltmiete

Beispiel: Beträgt der Kaufpreis einer Eigentumswohnung 220.000 Euro und erzielt der Vermieter eine Nettokaltmiete pro Jahr von 12.000 Euro, dann liegt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis bei 18,33. Ein Verhältnis unter 20 wird als günstig angesehen (Faustregel).

Kaufen Sie eine Immobilien nur, wenn die Lage stimmt

Der zukünftige Verkaufspreis bestimmt wesentlich die Gesamtrendite einer Immobilienanlage. Der Wiederverkauf wird stark von der Attraktivität einer Immobilie und der Immobilienlage abhängig sein. Deshalb sollten Sie auf die Lage der Immobilie achten (allgemeine Attraktivität, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, kulturelle Einrichtungen etc.) und damit auf die nachhaltibe Vermietbarkeit und guten Wiederverkaufschancen.

Fazit:
Eine Immobilie ist eine von vielen Anlagemöglichkeiten. Es gibt gute Gründe für den Erwerb einer Immobilie als Geldanlage. Anleger sollten die Renditeerwartungen jedoch nüchtern betrachten. Eine Gesamtbeurteilung kann erst nach dem Verkauf und unter Berücksichtigung aller Kosten und Erträge erfolgen. Wichtig ist die Lage der Immobilie. Denn davon sind die laufenden Mieteinnahmen abhängig und der Wiederverkaufspreis. Meinen Mandanten erstelle ich eine Analyse zur geplanten Immobilieninvestition unter Berücksichtigung aller Immobilien- und Finanzierungskosten.