Vermietung an Angehörige: Steuertipps & Wissenswertes

Bei einer Immobilienvermietung an die Mutter, Tochter, Sohn, Enkel oder andere Verwandte und Angehörige müssen Sie bestimmte Regeln beachten, ansonsten tappen Sie in die Steuerfalle. Denn setzen Sie die Miete um nur wenige Euro höher an, kann das dazu führen, dass Sie die Werbungskosten nicht mehr vollständig in der Steuererklärung ansetzen können. Hier erfahren Sie, welche Regeln es gibt und auf was das Finanzamt achtet.

Steuern bei einer Immobilienvermietung

Wenn Eigentümer ein Haus oder eine Wohnung vermieten, müssen Sie die Einnahmen in der Einkommensteuer unter Vermietung und Verpachtung versteuern. Dabei werden zuvor Aufwendungen und Ausgaben, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen dienen, die sogenannten Werbungskosten, abgezogen. Typische Werbunskosten sind Kreditzinsen, Bewirtschaftungskosten, Reparaturen oder sonstige laufenden Kosten.

Der Vermieter darf zudem jährlich 2 Prozent bei vor dem 1.1.1925 fertiggestellten Gebäuden 2,5 Prozent vom Kaufpreis bzw. den Herstellungskosten, ohne die anteiligen Kosten für das Grundstück, jährlich von den Einnahmen abziehen. Die Einnahmen und Ausgaben inkl. Abschreibung werden jährlich ermittelt und führen zu einem Gewinn oder zu einen Verlust.

Warum kann man bei einer Vermietung an Angehörige Steuern sparen?

Immobilien werden häufig an die Kinder oder Eltern günstiger vermietet. Die reduzierte Miete führt in der Steuerberechnung meist zu einem rechnerischen Verlust in der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung (V+V), was wiederum das zu versteuernde Einkommen und damit die Höhe der Einkommensteuer senkt.

In der jährlichen Steuererklärung führt der Verlust zu einer Reduzierung des zu versteuernden Einkommens und spart Steuern. Liegt zum Beispiel der Spitzensteuersatz des Vermieters bei 30 %, wird eine Steuerrückzahlung von 600 Euro erfolgen. Dieser Verlust wird aber vom Fiskus nur anerkannt, wenn bestimmte Grenzen und Regeln beachtet wurden.

Hätte der Vermieter die ortsübliche Miete von 10.200 Euro eingenommen, würde ein Gewinn von 1.000 Euro entstehen und der müsste für diesen Gewinn Steuern bezahlen.

Wann wird eine Vermietung an Angehörige anerkannt?

Der Fiskus erkennt diesen "Steuerspareffekt" bei der Vermietung an Angehörigen an, wenn bestimmte Regeln bzw. Grenzen beachtet werden:

Abzugsgrenzen bei Vermietung an Angehörige

Diese Abzugsgrenzen werden aus der ortsüblichen Vergleichsmiete berechnet und sind ausschlaggebend dafür, ob der Abzug der Werbungskosten vollständig oder nur teilweise erfolgen kann.

• Vermietung ab 66 Prozent der Vergleichsmiete
  Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, akzeptiert der Fiskus die voller Höhe als Werbungskosten.
• Vermietung zwischen 50 bis 66-Prozent der Vergleichsmiete
  Liegt die Miete unter der 66-Prozent-Schwelle des ortsüblichen Mietsatzes, akzeptiert die Steuerbehörde die vollen Werbungskosten nur, wenn Sie mit einer Prüfung eine "Einkunftserzielungsabsicht" nachweisen können. Bei diesem Nachweis müssen Sie dem Finanzamt aufzeigen, dass in den künftigen Jahren, also für der Dauer der Vermietung, ein steuerlicher Gewinn bzw. Überschuss erzielt wird. In der Regel geht diese Vorschau für die nächsten 30 Jahre. Gelingt Ihnen eine positive Darstellung nicht, können Sie die Werbungskosten nur anteilig absetzen. Diese Steuerregelung gilt seit 1. Januar 2021. Landen Sie zum Beispiel nur bei 60 Prozent der ortsüblichen Miete und die Prognose fällt negativ aus, können Sie auch nur 60 Prozent der Werbungskosten (Zinsen, Kosten, Abschreibungen etc.) absetzen.
• Vermietung unter 50 Prozent der Vergleichsmiete
  Die Werbungskosten können nur anteilig, entsprechend dem Anteil an der ortsüblichen Miete, abgesetzt werden.

Damit das Finanzamt die Vermietung an Verwandte anerkennt, sind neben der Beachtung der Mietgrenzen auch noch folgende Regeln zu beachtet:

• Schriftlicher Mietvertrag mit den Vereinbarungen bzw. Formulierungen, wie sie auch unter Fremden üblich sind
• Mieteingang durch regelmäßige Zahlungen auf ein Konto
• Jährliche Nebenkostenabrechnung
• Keine Rückerstattung der vereinnahmten Miete an den Angehörigen

Tipp: Nehmen Sie eine Abstimmung mit dem Finanzamt vor und schalten Sie einen Steuerberater ein.

Wie kann man die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln?

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann man auf verschiedene Weise ermitteln und gegenüber dem Finanzamt nachweisen:

• Sachverständigengutachten
• Nachweis von Vergleichswohnungen / Mieten
• Ortsüblicher Miete aus dem Mietspiegel

Wenn man unsicher ist, kann man eine Sicherheitspuffer einbauen und die Miete etwa höher ansetzen.

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Der Artikel "Vermietung an Angehörige: Steuertipps & Wissenswertes" wurde am 11.03.2021 von Robert Aschauer verfasst.