Wann liegt ein Verbraucherdarlehen nach der Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie vor?

Profitieren Verbraucher von der neuen Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie? Wann liegt ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen vor und auf was müssen Sie dabei achten? Diese Fakten sollten Sie als Kreditnehmer kennen.

Wann liegt ein Verbraucherdarlehensvertrag vor?

Darunter werden entgeltliche Verbraucherdarlehensverträge verstanden, die durch ein Grundpfandrecht (Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld) abgesichert werden. Das ist auch der Fall, wenn ein Verbraucher einen Kredit aufnimmt, um damit für sich ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus zu erwerben oder mit dem Kredit Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten an seinem Eigentum durchführt. Aber auch die Kreditaufnahme zur Ablösung eines Darlehens bei einer anderen Bank zählt als Verbraucherdarlehensvertrag.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Was müssen die Banken noch detaillierter prüfen?

Durch die neue Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie schreibt der Gesetzgeber einen bestimmten Ablauf bei der Ausreichung eines Verbraucherdarlehens für den Immobilienerwerb vor und eine detaillierte Prüfung der nachhaltigen Kapitaldienstfähigkeit des Kreditnehmers. Deshalb haben die Prüfungspflichten der Banken hinsichtlich der persönlichen Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeiten des Kreditnehmers zugenommen. Die Banken prüfen jetzt noch genauer, welche finanzielle Belastung der Kreditnehmer langfristig, also über die gesamte Kreditlaufzeit und unter bestimmten Lebensumständen tragen kann. Die detaillierte Prüfung beschäftigt sich auch damit, ob der Kreditnehmer zum Renteneintritt noch Verbindlichkeiten besitzt und die Kreditraten dann noch bezahlen kann. Im Grunde gut gemeint, in der Praxis aber teilweise eine Bevormundung der Verbraucher.

Was nicht für die Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie spricht!

Leider führen einige Regeln der neue Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie nicht zum Verbraucherschutz, sondern zu einer Bevormundung der Kreditnehmer.

Ein Beispiel: Ein Kreditnehmer ist 45 Jahre alt und möchte für sich und seine Familie ein Haus kaufen. Der Kredit wird bis zum 67. Lebensjahr (Renteneintritt) noch nicht vollständig zurückbezahlt sein. Der Kreditnehmer weiß, dass er sich die Kreditraten in der Rente nicht leisten kann. Er plant aber zum Rentenbeginn den Verkauf des Hauses und die Rückzahlung des Restkredites. Er möchte dann eine kleine Wohnung an einem anderen Wohnort anmieten und mit dem Verkaufserlös seine Rente aufstocken.

Auch wenn der Kreditnehmer die Risiken seiner Planung kennt und diesen Sachverhalt auch in einer Beratungsdokumentation unterschreiben würde, hat die Bank nach der neuen Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie ein Problem den Kredit auszureichen. Denn rein rechnerisch kann sich der Kreditnehmer den Kredit im Ruhestand nicht leisten. Aber dazu kommt es ja nicht, da der Kreditnehmer die Immobilie verkaufen möchte.

Ein weiteres Beispiel: Ein Kreditnehmer hat ein großes Haus und ist bereits in Rente. Die Immobilie ist schuldenfrei. Das Haus hat einen Marktpreis von 450.000 Euro und kann sofort verkauft werden. Es wurde bereits ein Maklerauftrag erteilt. Der Makler ist der Meinung, dass er die Immobilie in spätestens 3 Monate verkaufen kann und im Anschluss der Kaufpreis zur Verfügung steht. Der Verkäufer will sich ein Wohnmobil für 100.000 Euro kaufen und damit auf Reisen gehen. Er benötigt zur Bezahlung einen Zwischenkredit bis zum Verkauf des Hauses. Der Kreditnehmer hat eine Rente von 850 Euro pro Monat. Die Bank hat nach der neuen Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie ein Problem den Kredit auszureichen, da sich der Kreditnehmer eigentlich rein rechnerisch die Kreditrate nicht leisten kann. Dazu kommt es aber nicht, da aus dem Verkauf des Hauses spätestens in 3 bis 4 Monaten 450.000 Euro eingehen werden.

Wann bekomme ich ein fundiertes Angebot von der Bank?

Die meisten Kreditnehmer haben folgende Vorstellung: Sie gehen zur Bank oder rufen bei der Bank telefonisch an, schildern Ihr Anliegen und bekommen die ersten Hinweise zur Finanzierung und auch die grundsätzlichen Zins-Konditionen für die Finanzierung genannt. Dann vereinbaren Sie einen Termin bei der Bank und erhalten nach dem Beratungsgespräch ein konkretes Zinsangebot.

Aktuell ist das nicht mehr der Fall. Seit der Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie nennen viele Banken keine Konditionen mehr. Sie möchten bzw. müssen erst prüfen, ob sich der Kreditnehmer die Finanzierung langfristig leisten kann und müssen bzw. wollen vorab bestimmte Sachverhalte mit dem Kreditnehmer im Detail besprechen. Grundsätzlich richtig, aber erst am Ende dieser aufwendigen Vorgehensweise erfährt der Verbraucher, ob die Bank leistungsfähig ist und ob die Konditionen gut oder schlecht sind. Möchte der Kreditnehmer einige Banken vergleichen, dann muss er bei jeder Bank diesen aufwendigen Prozess durchlaufen und sehr viel Zeit und Geduld aufbringen.

Fazit:
Die EU-weit geltende Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie wollte ein lobendes Ziel erreichen: Einen besseren Verbraucherschutz bei der Vergabe von Baufinanzierungen und Immobiliendarlehen. Leider wurde das Ziel in einigen Bereichen verfehlt. Denn von der neuen Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie profitieren Verbraucher kaum. Der Beratungsprozess ist komplizierter und aufwendiger geworden, aber der Verbraucherschutz dadurch nicht besser. Vor der Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie konnte ein Kreditnehmer sehr schnell abklären, ob Banken gute Konditionen bieten können bzw. leistungsfähig sind und im Anschluss mit dem Bestanbieter detaillierte Gespräche bzw. Verhandlungen führen. Jetzt ist sehr viel Zeit und Geduld erforderlich, um sich eine gute Kondition für die eigene Finanzierung zu sichern.