Finanzierungsrisiken

Viele Berater bieten Finanzierungskonzepte "von der Stange", nehmen sich zu wenig Zeit für das Finanzierungsvorhaben der Kunden, müssen ausschließlich Kredite und Produkte Ihres Unternehmens verkaufen und besitzen deshalb begrenzte Gestaltungsmöglichkeit beim Aufbau eines individuellen Finanzierungskonzeptes. Ein weiteres Problem besteht darin, dass Baufinanzierungsberatungen nicht immer von Spezialisten und ausgebildeten Beratern durchgeführt werden.

Der Kauf oder Bau einer Immobilie und die damit verbundene Finanzierung ist eine weitreichende Entscheidung. Es ist wichtig, sich kompetent und unabhängig beraten zu lassen, Finanzierungsrisiken zu vermeiden und die möglichst beste Strategie für das eigene Finanzierungsvorhaben zu finden. Nicht nur der Zinssatz und die Konditionen sind entscheidend, sondern ganz wesentlich ein vernünftiges und individuelles Finanzierungskonzept. Sie können mit einem richtigen Konzept und einer individuellen Finanzierungsstrategie zusätzlich Kosten sparen und vor allem Fehler vermeiden und Risiken begrenzen.

Ein wesentlicher Schritt zu diesem Ziel besteht darin, das Finanzierungsvorhaben genau zu analysieren. In diesem Abschnitt möchten wir Sie für mögliche Fehler, die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung auftreten können, sensibilisieren.

Was erwartet Sie in diesem Absatz?

• Sie erfahren, welche Fehler und Risiken bei der Immobilienfinanzierung auftreten können.
• Sie erhalten Lösungsansätze, damit Sie diese Fehler und Risiken vermeiden können.
• Sie erfahren, welche Vorteile die Kombination Finanzplan und individuelles Finanzierungskonzept bieten.

Video: Die 10 häufigsten Fehler bei einer Baufinanzierung

Ein individuelles Finanzierungskonzept schützt

Welche monatliche Belastung können Sie nachhaltig tragen? Wie hoch ist Ihre persönliche Belastungsgrenze? Welche Risiken könnten auftreten und das Finanzierungsvorhaben gefährden? Das sind nur einige Fragen, die Sie sich in der Vorbereitung zu Ihrem Finanzierungsvorhaben stellen sollten und auch mit diesem Ratgeber zur Baufinanzierung schon teilweise beantwortet wurden.

Um auf die wichtigen Fragen die richtigen Antworten zu finden, sollte Ihr Finanzierungsvorhaben von Anfang an gut durchdacht sein. Nur so können Sie Fehler vermeiden, unnötige Kosten sparen und sich vor unvorhergesehenen Ereignissen schützen. Fehler bei der Planung bedeuten im Ernstfall das Scheitern der Baufinanzierung und/oder verursachen einige Tausend Euro an zusätzlichen Kosten. Das möchten wir Ihnen ersparen und empfehlen im Rahmen einer Baufinanzierung Ihre finanzielle Situation und das Finanzierungsvorhaben mit einem Kreditcoach im Detail zu prüfen und zu analysieren.

Umfassender Schutz durch ein individuelles Finanzierungskonzept

Warum wir die Kombination Finanzplan & individuelles Finanzierungskonzept empfehlen

Mit einer Finanzplanung erhalten Sie eine detaillierte Übersicht über Ihre Finanz- und Vermögenssituation. Dabei wird das vorhandene Vermögen nach Sicherheit, Rendite, Verfügbarkeit, Zielbindung und Vermögensaufbau strukturiert, eine Liquiditätsübersicht und eine Risikobilanz erstellt. Dieses Wissen ist eine gute Grundlage, um für Sie ein schlüssiges, solides und individuelles Finanzierungskonzept zu erstellen.

Die häufigsten und wichtigsten Risiken im Detail

Finanzierungsrisiko:

• Können Sie die Belastung aus der Finanzierung nachhaltig tragen?
• Sind unvorhergesehene Verdienstausfälle (Streichung Weihnachtsgeld, 13. Gehalt etc.) zu verkraften?
• Haben Sie nach Ablauf der Zinsbindung mit einem höheren Zinsniveau ein Problem? Wo liegt die Schmerzgrenze?
• Wurde mit einer Worst-Case-Betrachtung die Tragfähigkeit der Finanzierung unter schwierigen und veränderten Bedingungen geprüft?
• Wurde Ihnen die Restschuld der Darlehen nach Zinsablauf mitgeteilt?
• Wurden die Zinsen bis zur Bereitstellung der Darlehen berücksichtigt?
• Sind alle Kosten berücksichtigt um eine teure Nachfinanzierung zu vermeiden?
• Wurden allen Nebenkosten im Effektivzins berücksichtigt?

Bau- und Kaufrisiko:

• Entspricht der Kaufpreis dem Marktpreis?
• Liegt eine Baugenehmigung vor?
• Wie ist die Qualität des Objekts? Liegen Baumängel vor oder bestehen Altlasten?
• Ist die Baufirma seriös?
• Welche Reparaturen und Modernisierungen stehen an?
• Wie hoch werden die Betriebskosten ausfallen?

Konzeptrisiko:

• Haben Sie wirklich ein solides und schlüssiges Finanzierungskonzept?
• Haben Sie eine finanzielle Reserve für Notfälle eingeplant?
• Wurden Ihnen Tilgungs- oder Darlehensverläufe mit höheren Tilgungssätzen berechnet?
• Wurde beim Finanzierungskonzept auf Sondertilgungsmöglichkeiten geachtet, um die Finanzierung möglichst schnell zurückzuführen?
• Wurde eine Risikobilanz erstellt und ein Versicherungscheck vorgenommen?
• Haben Sie unter Berücksichtigung der "Rentabilitätsschwelle" die Zinsbindungsfrist gewählt?
• Wurde geprüft, ob es sinnvoll ist, zuteilungsreife Bausparverträge einzubinden?
• Wurde geprüft, ob Förderkreditprogramme (KfW-Darlehen) für Sie in Frage kommen und sinnvoll sind?
• Wurden alternative Finanzierungsmodelle gerechnet und ein Vergleich vorgenommen?
• Berücksichtigt das Finanzierungskonzept ihre nachhaltigen finanziellen Möglichkeiten?
• Wurde beim Finanzierungskonzept nach Ablauf der Zinsbindung mit einem realistischen Zinssatz weitergerechnet?
• Wurden Ihnen riskante Finanzierungskonzepte (Fremdwährungskredite, Kombimodelle mit Lebensversicherungen oder Aktienfonds etc.) angeboten?
• Wurde ein Belastungs- (ideale Kreditrate) und Sicherheitscheck (Zinsanstieg nach der Festschreibung/Liquidität bei Sonderereignissen) durchgeführt?
• Wurde darauf geachtet, dass Sie mit Eintritt in das Rentenalter schuldenfrei sind?

Wahl der falschen Finanzierungsbausteine:

• Wurden Zinsbindungen gewählt, die dem aktuellen Kapital- und Zinsmarkt entsprechen?
• Haben Sie einen Zinsbindungsvergleich erhalten oder durchgeführt?
• Wurden Darlehen mit flexibler Rückzahlung (EURIBOR-Darlehen) angeboten?

Wissensrisiko:

• Nach welchen Kriterien vergeben die Bank die Kredite und bestimmen die Höhe der Zinsen?
• Wo gibt es günstige Baufinanzierungen?
• Wer kann das schwer überschaubare Angebot an Darlehen und Darlehensvarianten überblicken?
• Was sagt der Effektivzins wirklich aus?
• Welche Verhandlungsposition habe ich bei meiner Bonität und bei meinem Finanzierungsvorhaben?
• Wie wird die Bank den Beleihungswert bzw. welche Beleihungsgrenzen für mein Objekt ansetzen und welche Folgen ergeben sich daraus?
• Wie ist das künftige Zinsniveau einzuschätzen?
• Welche Gebühren sind verhandelbar?
• Haben Sie einen Überblick (Finanzierungsplan) über den Darlehensverlauf und einen Tilgungsplan erhalten?

Versicherungsrisiko:

• Wurde ein Versicherungscheck durchgeführt und eine Risikobilanz für Sie erstellt?
• Haben Sie zu viele oder die falschen Versicherungen?
• Sollen Sie eine kapitalbildende Versicherung in eine Risikoversicherung tauschen und den Rückkaufswert wert als Eigenkapital einsetzen?
• Sind Sie für den Ernstfall (Tod, Unfall etc.) abgesichert?
• Haben Sie als Bauherr oder Immobilienbesitzer die richtigen Versicherungen?
• Benötigen Sie wirklich eine Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung, Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht, Wohngebäudeversicherung, Gewässerschaden-Haftpflicht, Elementarschadenversicherung und wenn ja in welcher Höhe?

Exkurs: Zinsbindungsvergleich

10 Jahre, 15 Jahre oder noch längere Zinsbindung?

Sie möchten wissen, ob es für Sie günstiger ist, eine kurze Zinsbindung zu wählen und diese nach Ablauf zu verlängern oder von Anfang an eine lange Zinsbindung zu vereinbaren?

Eine Zinsbindungsberechnung sagt Ihnen, bis zu welcher Höhe das Zinsniveau steigen darf, bevor sich eine lange Zinsbindung für Sie bezahlt macht.

Um einen sinnvollen Vergleich der kurzen und langen Zinsbindungsvariante durchführen zu können, müssen die Ergebnisse auf Basis einer gleichen Laufzeit verglichen werden. Aus diesem Grund wird unterstellt, dass die kürzere Zinsbindung nach deren Ablauf mit Hilfe eines Anschlussdarlehens bis zum Ende der längeren Zinsbindung verlängert wird.

Nachdem der Zinssatz für dieses Anschlussdarlehen heute jedoch noch nicht bekannt ist, wird der so genannte Break-Even-Zinssatz zu Hilfe gezogen. Er gibt an, bis zu welchem Zinsniveau der Zinssatz für das Anschlussdarlehen steigen darf, um den Vorteil der kürzeren Zinslaufzeit über den gesamten Betrachtungszeitraum zu wahren.

Konkret bedeutet das: Solange bei Ablauf der kurzen Zinsbindung ein Zinssatz für die Restlaufzeit vereinbart werden kann, der niedriger ist als der angegebene Break-Even-Zinssatz, ist die kurze Zinsbindung für Sie über den Betrachtungszeitraum die günstigere Variante. Welche Zinsbindung Sie wählen, hängt also von Ihrem Sicherheitsbedürfnis ab und davon, auf welchem Niveau Sie die Zinsen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung erwarten.

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Der Artikel "Finanzierungsrisiken" wurde am 22.09.2015 von Robert Aschauer verfasst.