Welche Darlehensformen gibt es? (Übersicht & Erklärung)

Wer die Wahl hat, hat die Qual!

Annuitätendarlehen, Konstant-Darlehen, Kombi-Darlehen, Festdarlehen, Tilgungsaussetzung, KonstantKombi-Darlehen, Flex-Darlehen, Bauspar-Darlehen, Volltilger-Darlehen, Forward-Darlehen, Währungsdarlehen, Flex-Darlehen, Finanzierung mit Investmentfonds, Euribor-Darlehen, KfW-Förderdarlehen etc. Wer soll sich da noch auskennen?

Zusätzlich locken viele Anbieter mit weiteren Namensvarianten und verlockenden "Sternchenangeboten". Für den Verbraucher ist das Angebot an Darlehensvarianten verwirrend und oft nicht transparent.

Deshalb möchten wir Ihnen in diesem Abschnitt die Grundformen der verschiedenen Darlehensvarianten vorstellen.

Was erwartet Sie in diesem Abschnitt?

Die wichtigsten Unterscheidungsmerkmale bei Krediten

Rückzahlung / Tilgung

Fristigkeit

Zinsform:

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die bekannteste Art der Immobilienfinanzierung. Die Annuität ist die regelmäßige Zahlung die für Zinsen und die Rückzahlung (Tilgung) aufzubringen ist. Während die Annuität gleich bleibt, verändert sich mit jeder Zahlung der Anteil der Zinsen und Tilgungsbeiträge. Durch die abnehmende Darlehensrestschuld werden nämlich ersparte Zinsanteile zur Erhöhung des Tilgungsanteils verwendet. Deshalb finden Sie häufig in Darlehensverträgen die Bezeichung "Tilgung zuzüglich ersparter Zinsen".

So funktioniert das Annuitätendarlehen:
Als Kreditnehmer bezahlen Sie monatlich oder vierteljährlich eine gleichbleibende Rate (= die so genannte Annuität), die sich aus einem Zinsbetrag und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Beim Annuitätendarlehen wird der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit fest vereinbart. Üblich sind 5 bis 15 Jahre, wobei auch kürzere oder längere Zinsbindungen möglich sind. Am Ende dieser Zeit wird der Zinssatz auf Basis der dann geltenden Marktzinsen für die nächste Zinsbindungsfrist mit der Bank neu ausgehandelt. Die Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes ist frei wählbar, sie muss jedoch in der Regel mindestens 1 % betragen. Damit wird das Darlehen Monat für Monat und Stück für Stück zurückbezahlt und Sie haben während der Zinsbindungsfrist eine konstante Belastung (Annuität).

Vorteile:

Merkmale:

Bewertung:
Das herkömmliche Annuitätendarlehen ist besonders für solche Kreditnehmer geeignet, die ihre Immobilie selbst nutzen, Planungssicherheit schätzen und den exakten Verlauf der Tilgung festschreiben wollen.

Unser Coaching-Tipp:
In einer Niedrigzinsphase kein Darlehen mit einer 1-prozentigen Tilgung vereinbaren. Es besteht die Gefahr, dass Sie in die Tilgungsfalle laufen und zum Ablauf der Zinsbindungsfrist sich das Darlehen nicht mehr leisten können. Zudem haben Sie eine lange Laufzeit des Darlehens. Lassen Sie sich diese Risiken von einem Kreditcoach berechnen und aufzeigen.

Tilgungsdarlehen

Die Rückzahlung erfolgt beim Tilgungsdarlehen anhand fest vereinbarter Tilgungsbeträge. Jede Tilgung reduziert die Darlehensschuld und bei sinkender Restschuld wird der Zinsbetrag immer kleiner. Reine Tilgungsdarlehen werden sehr selten im privaten Wohnungsbau eingesetzt.

So funktioniert das Tilgungsdarlehen:
Als Kreditnehmer bezahlen Sie einen festen Tilgungsbetrag. Jede Tilgung reduziert die Darlehensschuld. Der Zinsbetrag wird aus der jeweiligen Darlehensschuld berechnet und wird bei sinkender Restschuld immer kleiner.

Vorteile:
Einsatz überwiegend im gewerblichen Bereich, da die gleichbleibenden Tilgungsraten der Abschreibung entsprechen können.

Merkmale:

Bewertung:
Das herkömmliche Tilgungsdarlehen ist für den privaten Wohnungsbau weniger geeignet.

Das endfällige Darlehen (Festdarlehen)

Es erfolgt keine Rückführung durch laufende Ratenzahlung. Es wird ein einmaliger Rückzahlungstermin vereinbart, bis zu dem lediglich der Zins zu zahlen ist.

So funktioniert das endfällige Darlehen:
Als Kreditnehmer zahlen Sie während der Laufzeit "nur" den Zins und keine Tilgung. Zu einem bestimmten Termin wird das Darlehen in einer Summe fällig.

Vorteile:
Gute Kombinationsmöglichkeit mit endfälligen Geldern (Anlagen, Lebensversicherungen, Bausparverträgen etc.) möglich.

Merkmale:

Bewertung:

Oft sinnvoll, wenn Gelder oder Anlagen zu einem bestimmten Zeitpunkt zur Verfügung stehen. Wir halten grundsätzlich nichts von Festdarlehen in der Kombination mit einem Abschluss von neuen Lebensversicherungen oder einer Tilgungsaussetzung in Verbindung mit Bausparverträgen.

In der Regel sind diese Darlehen wesentlich ungünstiger als klassische Annuitätendarlehen oder Varianten mit Sondertilgungsmöglichkeiten. Eine Detailprüfung ist jedoch nur in einem Beratungsgespräch und unter Berücksichtigung der persönlichen Situation möglich.

Das Festdarlehen wird von vielen Banken auch mit einem variablen Zinssatz angeboten. Vorsicht: Grundsätzlich kann die Bank nach freiem Ermessen den Zins anpassen.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

EURIBOR-Darlehen

Traditionell sind in Deutschland lange Zinsbindungen beliebt. Dabei wird gerne übersehen, dass kurzfristige Zinsbindungen wesentlich mehr Flexibilität bei der Rückzahlung des Darlehens bieten und bei einer "normalen" Zinsstrukturkurve am Kapitalmarkt auch auf die lange Sicht günstiger sind als langfristige Zinsbindungsfristen.

So funktioniert das EURIBOR-Darlehen:
Die Zinsen des Flex-Darlehens sind nicht festgeschrieben, sondern werden in bestimmten Zeitabständen an einen Referenzzinssatz angepasst. Häufig ist der EURIBOR der Referenzzinssatz. EURIBOR ist der offizielle Zinssatz, zu dem sich große Banken untereinander Geld leihen. Er orientiert sich am Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank und wird jeden Tag in der Zeitung bzw. im Internet veröffentlicht, so dass auch die Zinsanpassungen völlig nachvollziehbar sind. Hierin unterscheidet sich das Flex-Darlehen maßgeblich von klassischen variablen Darlehen, bei denen der Kreditgeber grundsätzlich nach freiem Ermessen den Zinssatz anpassen kann.

Vorteile:

Merkmale:

Bewertung:
Das Flex-Darlehen ist ideal für jeden, der maximale Flexibilität und langfristige Kalkulationssicherheit sucht. Leider wird diese Darlehensform nicht von allen Banken angeboten!

Forward-Darlehen

Was machen Sie mit Ihrem Bestandsdarlehen, wenn erst in einigen Jahren die Zinsbindung abläuft, Sie einen hohen Zins für dieses Darlehen bezahlen und aktuell Baugelder mit sehr niedrigen Zinsen angeboten werden? Sie können den Ablauf der Zinsbindung Ihres Darlehens abwarten und dann die Restschuld zum dann gültigen Zinssatz verlängern. Aber wenn bis dahin die Zinsen gestiegen sind, haben Sie leider das aktuell niedrige Zinsniveau verpasst. Beim Forward-Darlehen sichern Sie sich schon heute die aktuell günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung in der Zukunft.

Die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens läuft in 12 bis 60 Monaten aus und Sie wollen sich schon heute die aktuell günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern? Mit dem Forward-Darlehen (auch Vorrats-Darlehen genannt) können Sie sich bis zu 60 Monate im Voraus den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung sichern. Sie schließen heute ein Annuitätendarlehen mit einem festen Zinssatz ab. Dieses Darlehen wird nicht sofort ausgezahlt, sondern erst zu einem fest vereinbarten Termin in der Zukunft - und löst dann Ihr bestehendes Darlehen ab.

Vorteile:

Merkmale:

Bewertung:
Hervorragende Möglichkeit, um sich das aktuelle Zinsniveau zu sichern. Leider wird diese Darlehensvariante nicht von allen Kreditinstituten angeboten.

Wichtiger Hinweis:
Eine Studie von Professor Dr. Klaus Fleischer (FH München Finanz-, Bank- und Investitionswirtschaft) im Auftrag der ING-DiBa stellt fest, dass im Durchschnitt ein realisierter Zinsvorteil bei Anschlussfinanzierungen über den freien Baufinanzierungsmarkt bei ca. 40 Basispunkten liegt. Das bedeutet, dass private Konsumenten in Deutschland im Jahr 2007 durch die Treue zur Hausbank ein Volumen von rund 3,3 Mrd. Euro bei der Anschlussfinanzierung verschenkt haben.

Exkurs: Fremdwährungskredite

Bei Fremdwährungskrediten erhalten Sie ein Darlehen, das nicht in Euro valutiert. Die Auszahlung und Rückzahlung erfolgt in einer "fremden Währung". Da die Auszahlung und die Rückzahlung zeitlich auseinanderfallen, haben Sie die Kursschwankungen als Risiko. Diese Darlehensvarianten werden angeboten, wenn in fremden Währungszonen niedriger Zinssätze als im Euro-Währungsraum üblich sind.

So viel zur Theorie. Die Praxis zeigt, dass die Zinsvorteile bei negativen Währungsschwankungen sehr schnell aufgezehrt sind und Sie große Risiken eingehen. In der Regel müssen Sie auch wesentlich höhere Sicherheiten als bei einem Euro-Darlehen stellen und zusätzliche Gebühren bezahlen.

Wir empfehlen Fremdwährungskredite sehr kritisch zu prüfen. Sie müssen wissen, dass Sie die vorhandenen Risiken nicht ausschalten oder minimieren können und im schlimmsten Fall Ihr Finanzierungsvorhaben gefährden. Wenn Sie bei Ihrer Baufinanzierung nicht "zocken" wollen, dann sollten Sie diese Risikokredite vermeiden.

Eine Bausparfinanzierung ist nicht immer sinnvoll!

Häufig haben Kunden bestehende Bausparverträge, die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung zu prüfen sind. Dabei ergeben sich viele Fragen:

Wenn Sie einen zuteilungsreifen Bausparvertrag haben, können Sie diese Mittel zu Ihrem verfügbaren Eigenkapital addieren. Ist der Vertrag noch nicht zugeteilt, ist eine Detailprüfung notwendig und eventuell ist die Einbindung des Bausparvertrages in die Finanzierung sinnvoll.

Was ist, wenn Sie noch keinen Bausparvertrag besitzen? Sollen Sie einen Abschluss im Rahmen der Finanzierung vornehmen? Sollen Sie eine Sofortfinanzierung vornehmen und den Bausparvertrag nachträglich besparen?

Pauschalaussage: In der Regel sind so genannte "Sofortfinanzierungen mit einem nachträglichen Ansparen von Bausparguthaben" oder "Kombimodelle" sehr teure Finanzierungsvarianten. Der Vorteil für eine konstante Ratenbelastung wird oft mit erheblich höheren Gesamtkosten bezahlt. Als Alternative bieten sich Darlehen mit langen Laufzeiten an. Im Rahmen unserer Beratung prüfen wir immer sehr kritisch, ob sich diese Angebote für unsere Kunden lohnen.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Fazit:
  • Sie können für Ihr Finanzierungsvorhaben verschiedene Finanzierungsbausteine und Darlehensarten wählen.
  • Das klassische Annuitätendarlehen ist die häufigste Darlehensart und bietet Ihnen eine kalkulierbare und konstante Belastung während der gesamten Zinsbindungsfrist.
  • Wenn Sie sich das jetzige Zinsniveau für Ihr Bestandsdarlehen sichern wollen, kann das Forward-Darlehen eine gute Alternative sein.
  • Finanzierungsmodelle mit endfälligen Darlehen und Tilgungsaussetzungen (z.B. Bausparvertrag) sind kritisch zu prüfen.
  • EURIBOR-Darlehen sind in Kombination mit einem Annuitätendarlehen häufig eine gute Alternative.
  • Bauspardarlehen sind nicht immer günstiger als herkömmliche Finanzierungsdarlehen.
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Der Artikel "Welche Darlehensformen gibt es? (Übersicht & Erklärung)" wurde am 29.10.2015 von verfasst.