Die Gesamtkosten beim Kauf oder Bau einer Immobilie

Die Baukosten oder der Kaufpreis sind leider nicht die Gesamtkosten beim Immobilienerwerb. Sie müssen mit zusätzlichen Kosten rechnen. Damit die Finanzierung nicht scheitert, sollten Sie darauf achten, dass Sie möglichst alle Kosten berücksichtigen und realistisch planen.

Werden die Kosten zu niedrig angesetzt, besteht ein teurer Nachfinanzierungsbedarf. Werden die Kosten zu hoch angesetzt, zahlen Sie eventuell eine Gebühr für nicht in Anspruch genommene Kreditbeträge.

Es ist wichtig, genau und detailliert zu kalkulieren und die Kosten richtig, vollständig und realistisch zu ermitteln.

Wir empfehlen Ihnen folgende Vorgehensweise:

Grundsätzlich lassen sich die Kosten beim Kauf oder Bau einer Immobilie in folgende Kategorien einteilen:

Was erwartet Sie in diesem Abschnitt?

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Welche Kosten entstehen beim Kauf oder Bau einer Immobilie?

Eine realistische Kostenermittlung ist die Basis für ein solides Finanzierungskonzept!

Damit Sie als Bauherr oder Käufer detailliert planen können, haben wir für Sie Planungshilfen für die Erfassung der Gesamtkosten vorbereitet.

Grundsätzlich kann man die Kosten in folgende Kategorien einteilen:

Objektkosten beim Kauf

Sie können unsere Planungshilfen benutzen um Ihre Kosten für den Objektkauf zu schätzen.

Kaufpreis

Der Kaufpreis ist meistens bekannt und liegt vor. Vom Kaufpreis wird auch die Grunderwerbsteuer (Hinweise: Unterschiedliche Steuersätze in den Bundesländern) berechnet. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob es sich um einen marktkonformen Kaufpreis handelt, können Sie ein Gutachten durch einen Sachverständigen beauftragen.

Umbauten oder Modernisierung

Stellen Sie sich ganz bewusst diese wichtigen Fragen! Denn wenn kurzfristig nach dem Kauf größere Maßnahmen (z. B. Erneuerung der Heizungsanlage) fällig werden, haben Sie einen Nachfinanzierungsbedarf und das ist in der Regel teuer.

Tipp: Um die Umbau- oder Modernisierungskosten zu quantifizieren, sollten Sie mit einem Fachmann (Architekten, Bausachverständigen etc.) sprechen und sich konkrete Kostenvoranschläge von erfahrenen Handwerkern besorgen.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird auf den vollen Kaufpreis und nicht nur auf den Bodenwert berechnet.

Makler

Die Gebühr beläuft sich in der Regel auf 3,57 % Maklercourtage (inkl. MwSt.).

Objektkosten beim Bau

Grundstück und Gebäudekosten

Der Grundstückspreis ist meist bekannt. Wenn Sie sich über den Wert des Grundstücks informieren möchten, können Sie einen Sachverständigen beauftragen oder selbst eine Markterhebung durchführen. Grundsätzlich beeinflussen die Lage, die Größe und die Art der Nutzung den Wert eines Grundstücks. Die Lage ist der entscheidende Faktor bei der Wertermittlung. Einen Einblick über die regionalen Preise erhalten Sie über die so genannten "Bodenrichtwerte", die bei den Katasterämtern geführt werden. Der Bodenrichtwert (Durchschnittswert für ein idealtypisches Grundstück) gibt Ihnen eine Orientierung über den Wert einzelner Grundstücke. Kreditcoaching ermittelt für Sie die Bodenrichtwerte im Rahmen verschiedener Analysen.

Grunderwerbsteuer

Wenn Sie nur das Grundstück kaufen und selbst bauen, bezahlen Sie die Grunderwerbsteuer nur auf die Grundstückskosten.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer dürfen die Bundesländer selbst festlegen. Eine aktuelle übersicht finden Sie hier.

Makler

Die Gebühr beläuft sich in der Regel auf 3,57 % Maklercourtage (inkl. MwSt.).

Baukosten

Meist der größte Kostenblock, der für die Herstellung des Gebäudes anfällt. Wenn Sie sich unsicher über die Baukosten sind, dann können Ihre Architekten die Herstellungskosten auf der Basis des umbauten Raums, der Wahl der Ausstattung und Bauqualität berechnen.

Kosten für die Außenanlagen

Benötigen Sie noch Geld für die Gestaltung der Gartenanlage (Zäune, Sträucher etc.)?

Hinweis: Beim Erwerb über einen Bauträger ist zu prüfen, ob wirklich alle Kosten im Festpreis enthalten sind.

Erschließungs- und Vermessungskosten, Kosten für die Baugenehmi­gung und den Architekten

Diese Kosten entstehen um ein Grundstück baureif zu machen. Dazu gehören Aufwendungen für den Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege und an die Wasser- und Energieversorgung. Genaue Angaben kann der Architekt oder die jeweilige Gemeinde machen.

Bereitstellungszinsen oder Zinsen während der Bauzeit

Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile. Der Bereitstellungszins beträgt in der Regel 3 % p.a. bzw. 0,25 % monatlich und wird häufig ab dem 3. Monat berechnet.

Finanzierungskosten und sonstige Kosten

Notargebühren / Grundbuchgebühren

Die Banken sichern Ihre Kredite durch die Eintragung einer Grundschuld auf dem Finanzierungsobjekt ab. Mit der Grundschuldbestellung stimmt ein Eigentümer der Belastung seiner Immobilie zu. Diese Zustimmung muss notariell beurkundet werden und ist mit dem Antrag auf Eintragung in das Grundbuch verbunden. Die Beurkundung wird durch einen Notar vorgenommen, auch hier fallen Gebühren (ca. 0,5 % des benötigten Darlehensvolumens) an.

In der Regel wird die Grundschuldbestellung gleich bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages der Immobilie durchgeführt. Die Gesamtkosten für die Kaufvertragsbeurkundung, Eigentumsumschreibung und Bestellung einer Sicherheit kann mit ca. 1,5 - 2 % des Kaufpreises angesetzt werden.

Schätzkosten / Weitere Finanzierungskosten

Einige Banken berechnen Schätzkosten für die Berechnung des Objektwertes.

Sonstige Kosten

Welche Kosten können noch entstehen? Hier einige Beispiele: Umzugskosten, Neuanschaffung von Möbeln, Kosten wegen Aufgabe der Mietwohnung usw.

überlegen Sie in Ruhe, welche Kosten bei Ihrem Finanzierungsvorhaben noch entstehen könnten.

Rechentool: Gesamtkosten

Mit dem Rechentool Gesamtkosten können Sie schnell und übersichtlich die Gesamtkosten erfassen und berechnen. Tragen Sie jetzt Ihre Werte in das Rechentool ein.

Das Rechentool finden Sie hier: Ermittlung der Gesamtkosten (Bauvorhaben)

Das Rechentool finden Sie hier: Ermittlung der Gesamtkosten (Kaufvorhaben)

Exkurs: Kosten und Effektivzins

Einige Banken sind bei den Kosten leider sehr erfinderisch und so werden häufig Schätzkosten, Kosten der Sicherheitenbestellung, Kontoführungsentgelte, Provisionen und ähnliches berechnet. Viele Kunden glauben, dass der Effektivzins die Gesamtbelastung des Darlehens in Prozent ausdrückt und somit als objektive und maßgebliche Referenzgröße dienen kann, um Angebote von verschiedenen Banken zu vergleichen.

Leider ist das nicht der Fall. Einige Kosten werden im Effektivzins nicht berücksichtigt und somit ist es für den "Laien" schwierig, unterschiedliche Finanzierungsangebote im Detail zu vergleichen. Dieses Problem hat sich seit Einführung der neuen Verbraucherkreditrichtlinie vom 11. Juni 2010 noch weiter verschärft. Jetzt können die Banken den späteren Anschlusszins frei wählen, was den Effektivzins drücken kann. Durch diese Handhabung verliert die Vergleichsgröße Effektivzins noch weiter an Aussagekraft.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Fazit:
  • Neben den Bau- oder Kaufkosten müssen Sie noch mit Finanzierungs- und sonstigen Kosten rechnen.
  • Die Ermittlung der Gesamtkosten ist der erste Schritt zu einem soliden Finanzierungskonzept.
  • Fehler bei der Gesamtkostenermittlung gefährden die Finanzierung oder führen zu Mehrkosten.
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Der Artikel "Die Gesamtkosten beim Kauf oder Bau einer Immobilie" wurde am 21.09.2015 von verfasst.