Immobilienkredit mit flexiblen Rückzahlungen und Monatsraten

Der Immobilienkredit für die eigene Immobilie, ist für die meisten Kreditnehmer eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Bis zur vollständigen Rückzahlung vergehen oft 20 Jahre und mehr. Kreditnehmern binden sich häufig langfristig an einen Vertrag mit starren Bedingungen und Rückzahlungsvereinbarungen. Besser ist es, wenn der Darlehensvertrag eine hohe Flexibilität hinsichtlich der Ratenhöhe und Rückzahlungsmöglichkeit vorsieht. Dann können Kreditnehmer bei privaten und finanziellen Veränderungen in der Zukunft die Kreditbedingungen und die monatliche Belastung anpassen.

Die Zukunft ist unsicher und Optionen sind vorteilhaft

Bei Immobiliendarlehen müssen Sie in der Regel vom ersten Monat bis zum Ablauf der Zinsbindung immer die gleiche Kreditrate bezahlen. Egal ob Sie ein höheres Einkommen erhalten, Kinder bekommen und Sie nur noch in Teilzeit arbeiten oder Sie durch einen Erbfall ein Vermögen erhalten. Solche starren Vereinbarungen sind gerade bei langen Zinsbindungen (Hinweis: Am Immobilienfinanzierunsmarkt werden Zinsfestschreibungen von bis zu 30 Jahre angeboten) nicht immer vorteilhaft. Die Alternative: Kreditverträge mit flexibler Ratengestaltung und günstigen Rückzahlungsoptionen. Durch eine schnelle Rückzahlung können Sie auch die Finanzierung optimieren.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Kreditraten so flexibel wie das Leben

Ein vertraglich zugesichertes Recht, die anfänglich vereinbarte Tilgungsrate bei Bedarf nachträglich zu erhöhen oder zu senken, bietet Kreditnehmern eine hohe Flexibilität und Gestaltungsfreiheit der Kreditrate. Diese Flexibilität ermöglicht Kreditnehmern auf finanzielle Veränderungen im Leben flexibel reagieren zu können. Die monatliche Kreditrate kann jederzeit angepasst werden. Besteht dann noch eine großzügige Sondertilgungsoption, d.h. Darlehensrückzahlungen jederzeit vornehmen zu können, dann sind Sie für finanzielle Veränderungen gut gerüstet.

Ein Beispiel: Ein junges Paar hat eine Eigentumswohnung erworben und muss für die nächsten 20 Jahre den Kredit von 200.000 Euro mit einer Kreditrate von 1.200 Euro pro Monat tilgen. Die Kreditrate können Sie sich gut leisten, da beide aktuell in Vollzeit arbeiten. Sechs Jahre später wird ihr erstes Kind geboren. Die Mutter arbeitet nur noch Teilzeit und die Kreditrate von 1.200 Euro ist für die Familie nicht mehr so einfach zu stemmen. Aufgrund einer Kreditklausel besteht die Möglichkeit den Tilgungssatz von 1 bis 5 Prozent mehrfach zu wechseln. Der finanzielle Engpass wird behoben, da sie die Tilgung auf 1 Prozent senken und damit die laufende Kreditrate um 500 Euro auf 700 Euro reduzieren. Wenn das Kind in die Schule kommt, wollen beide wieder in Vollzeit arbeiten und dann wird die Kreditrate wieder auf 1.200 Euro erhöht. Sollte bis dahin das Einkommen wesentlich gestiegen sein, dann würden Sie eventuell den Tilgungssatz auf 5 % erhöhen und monatlich eine höhere Ratel als die 1.200 Euro bezahlen. Alle diese Optionen sind durch die vertraglich zugesicherte Flexibilität möglich.

Nachteil der Ratenreduzierung

Die Kredite sind meist so ausgelegt, dass Sie innerhalb eines überschaubaren Zeitraums zurückbezahlt werden. Eine Regel lautet: Bis zur Rente sollte das Immobiliendarlehen spätestens zurück bezahlt sein. Wenn Sie aus finanziellen Engpässen den Tilgungssatz senken oder nur noch mit dem Mindessatz von 1 Prozent tilgen, wird sich die Kreditlaufzeit verlängern. Das kann zwei negative Folgen nach sich ziehen. Erstens entschulden Sie sich langsamer und bezahlen deshalb mehr Zinsen an den Kreditgeber und zweitens ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung höher. Damit erhöht sich auch das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung zum Ablauf der Zinsbindung. Steigen die Zinsen, dann müssen Sie die Restschuld mit höheren Zinsen verlängern.

Beispiel:
Darlehen über 200.000 Euro, Zinsbindung 20 Jahre, Sollzins 2 %
Restschuld nach 20 Jahren bei 1 % Tilgung = 150.867,25 Euro (Mtl. Rate 500,00 Euro)
Restschuld nach 20 Jahren bei 2 % Tilgung = 101.733,42 Euro (Mtl. Rate 666,67 Euro)
Restschuld nach 20 Jahren bei 3 % Tilgung = 52.602,61 Euro (Mtl. Rate 833,33 Euro)

Das Recht auf eine Sondertilgung ist nicht immer kostenlos

Viele Banken bieten eine jährliche Sondertilgungsmöglichkeit in Höhe von 5 % der Darlehenssumme an. So können zum Beispiel Kreditnehmer bei einer Darlehenssumme von 200.000 Euro pro Jahr 10.000 Euro ohne die üblichen Vorfälligkeitsgebühren zurückbezahlen. Doch dieses Recht ist nicht immer kostenlos. Viele Banken berechnen dafür in der internen Kalkulation einen Zinsaufschlag von 0,05 bis 0,15 Prozentpunkte. Im Umkehrschluss können Sie die Zinskosten verhandeln, wenn Sie auf dieses Recht verzichten. Das ist zum Beispiel durchaus sinnvoll, wenn Sie mehrere Finanzierungsbausteine haben und ein Sondertilgungsrecht in der Höhe sicher nicht benötigen. Zudem haben Sie vom Gesetzgeber bei Zinsbindungen über 10 Jahre ein gesetzliches Kündigungsrecht.

Darauf sollten Sie achten!

Ihre Rechte hinsichtlich einer Sondertilgung oder Option zur Ratenänderung müssen im Kreditvertrag exakt beschrieben sein. Achten Sie auch darauf, welche Nebenbedingungen mit aufgenommen wurden. So nehmen einige Banken zum Beispiel Sondertilgungen nur in bestimmter Höhe und/oder zu bestimmten Terminen entgegen.

Fazit:
Versuchen Sie, ohne höhere Kosten oder Zinsaufschläge, im Kreditvertrag mit den Banken eine möglichst hohe Flexibilität hinsichtlich der laufenden Monatsratenzahlung und Rückzahlungsvereinbarung zu vereinbaren. Viele Banken bieten flexible Tilgungsanpassungen und zusätzliche Sondertilgungsmöglichkeiten. Sie wissen nicht was das Leben bringt und ob Sie in Zukunft über ein niedrigeres oder höheres Einkommen verfügen oder Sie Vermögen durch zum Beispiel eine Erbschaft erhalten. Bei der Wahl der Optionen sollten Sie aber clever vorgehen, denn viele Banken kalkulieren für die Flexibilität hohe Zinsaufschläge. Eventuell können Sie durch den Verzicht auch Zinskosten sparen und müssen trotzdem keine Einbußen hinsichtlich der Flexibilität hinnehmen. Ich kläre im Vorfeld mit meinen Kunden immer den tatsächlichen Bedarf und verhandle dann mit den Banken die Kreditbedingungen.